Les avantages du solde de prix de vente

Publié le par dans Actualités immobilières, Stratégies fiscales

Sur le marché de l’achat et de la vente d’immeubles locatifs résidentiels et commerciaux la stratégie entourant le financement d’une partie ou de la totalité de la transaction par le vendeur est souvent rejetée trop rapidement par celui-ci. Une étude plus approfondie des conséquences fiscales et financières pour le vendeur pourrait venir modifier considérablement l’impression qu’ont les gens du fameux « solde de prix de vente », aussi appelé « balance de prix de vente ».

Le présent texte vise donc à faire la lumière sur les quelques avantages (souvent méconnus) concernant cette pratique. Le but n’est pas de dire que c’est LA solution à toutes les transactions, mais au moins d’expliquer que, dans certains cas, cette approche présentera des avantages très intéressants pour « les poches » du vendeur.

La première impression qu’ont les gens par rapport au solde de prix de vente, c’est que leur argent sera immobilisé pour un bon bout de temps sans pouvoir être utilisé. Ils s’inquiètent aussi du risque relié au financement d’une personne qu’ils connaissent souvent très peu. Je répondrai à ces deux arguments que premièrement, la balance de prix de vente devra toujours être garantie par une hypothèque sur l’immeuble (de 1er ou 2e rang selon la structure de financement de l’acheteur). En cas de problème avec l’acheteur, il y aura moyen d’exercer des recours contre lui pour reprendre possession de l’immeuble en question et le remettre en vente, en conservant bien évidemment les intérêts accumulés jusqu’alors. En plus, si une institution a prêté avec vous à l’acheteur, il se pourrait bien qu’elle vous offre de racheter sa partie de l’immeuble en dessous de sa valeur réelle pour s’en débarrasser.

Concernant « le gel de vos fonds », vous n’êtes pas sans savoir que la balance de prix de vente porte intérêt. Actuellement sur le marché, les prêteurs privés peuvent s’attendre à recevoir entre 7 et 12 % (et même plus) sur leur prêt alors qu’on rencontre souvent des balances de prix de vente portant intérêt entre 3 et 6 %. Une bonne négociation doit donc être engagée pour vous assurer un rendement maximal. Votre argent ne bouge peut-être pas à ce moment, mais les intérêts que vous touchez viennent compenser ce désavantage. Ce revenu pourra aussi vous aider à payer les impôts dans les années suivantes (voir le prochain paragraphe). Par ailleurs, il y a possibilité d’obliger dans le contrat de prêt qu’au refinancement de l’immeuble par l’acheteur auprès de l’institution tout ou partie de votre prêt soit remboursé. Vous n’êtes pas obligé de vous « embarquer pour 25 ans » comme une banque.

Là où ça devient encore plus intéressant, et où plusieurs se méprennent, c’est l’apect fiscal de la stratégie. En effet, il existe un mécanisme de « provision (réserve) pour gain en capital » en impôt qui permet d’étaler sur un maximum de 5 années l’imposition du gain en capital réalisé sur une partie ou sur la totalité de la transaction. Le gain en capital qui peut être reporté dépend du montant qui est prêté à l’acheteur par rapport au montant total de la vente. Plus le montant prêté est important et plus l’avantage fiscal le sera. Vous vous retrouvez donc (1) à repousser dans le temps le paiement d’une partie des impôts, qui sont dus lors de la disposition, et (2) à réduire potentiellement les impôts à payer sur la transaction.

Note : La réduction d’impôt provient du fait qu’à la place d’avoir à inclure un montant très élevé de gain en capital dans votre déclaration d’impôt d’un seul coup, vous «fractionnez» ce montant sur quelques années et vous profitez des taux d’imposition plus bas en raison de la progressivité de la table d’imposition. L’avantage sera plus ou moins grand selon vos autres revenus de l’année.

On peut donc résumer les avantages du solde de prix de vente ainsi :

  • Un prêt à taux d’intérêt très intéressant garanti par une hypothèque de premier ou de second rang sur l’immeuble;
  • Un contrat de prêt devant notaire;
  • La possibilité de se faire rembourser notre prêt (ou une partie) à court-moyen terme
    selon le contrat;
  • Un revenu d’intérêts provenant du solde de prix de vente contribuant à payer les
    impôts sur le gain en capital « fractionné »;
  • Un étalement de l’imposition du gain en capital réalisé lors de la transaction;
  • Une réduction possible de l’impôt total à payer sur la disposition de l’immeuble.

Enfin, soyez assuré que si vous offrez la possibilité aux acheteurs de financer une partie de l’immeuble, de sorte qu’ils pourraient avoir moins d’argent (voire 0 $) à sortir de leurs poches, vous en intéresserez plus d’un. Vous posséderez alors un argument de taille entre les mains qui jouera en votre faveur dans le prix de vente final de l’immeuble.

Alexandre Blouin, M. Fisc.

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